Breaking news: 2 bodemuitspraken Coronahuur en een Coronahuurformule

This content is only available in Dutch.

In kranten en op nieuwssites lezen we dat de rechter zou hebben geoordeeld dat horeca-ondernemers maar 50% huur zouden hoeven betalen vanwege de coronasluiting. Dat is duidelijk, zou je denken en dus kunnen alle horeca-ondernemers nu huurvermindering vragen. Maar is het ook zo helder? Toch maar eens kijken wat de rechter nu precies heeft gezegd en hoe we dat in andere gevallen moeten zien. 

Twee kantonrechters (Den Haag en Amsterdam) hebben in een bodemzaak een uitspraak gedaan. Er was al jurisprudentie in voorlopige voorzieningen, maar een bodemzaak legt als definitieve voorziening natuurlijk wel wat meer gewicht in de schaal. Het oordeel van de twee kantonrechters was kort samengevat dat een huurvermindering op zijn plaats was wegens de Covid-19 crisis. Laten we eens kijken hoe deze kantonrechters deze huurvermindering hebben aangepakt.

De uitspraken

• De rechter in Den Haag zag aanleiding om de gevolgen van de coronacrisis gelijk over huurder en verhuurder te verdelen gedurende de periode waarin huurder de exploitatie van haar horecaonderneming geheel moest staken. Dat betekende dus: 50% huur betalen over de periodes van algehele bedrijfssluiting van de horeca. Voor de overige periodes achtte de kantonrechter een vermindering van de huurprijs met 25% gerechtvaardigd.
• De rechter in Amsterdam, die moest oordelen over de huurovereenkomst van een hostel, oordeelde dat bij een omzetverlies van 100% de huur in beginsel wordt verminderd met 50%. De kantonrechter maakte er een formule van: verlaging huurprijs = de huurprijs x percentage omzetdaling x 50%. Per saldo dus een lagere korting dan in de zaak in Den Haag, waarbij de omzetdaling 20% was in de periodes waarin huurder niet volledig gesloten was.

Beide kantonrechters tillen zwaar aan een fundamentele verstoring van het evenwicht in het contract dat partijen hebben gesloten. Dat heeft volgens deze rechters gevolgen voor de huurprijs als de huurder door de coronamaatregelen van de overheid beperkt is in de exploitatie. Dit is uiteraard het geval als de onderneming op last van de overheid is gesloten. Maar dit geldt ook als de exploitatie door de overheidsmaatregelen (indirect) is beperkt. Voor deze kantonrechters is dus essentieel dat een aantoonbaar omzetverlies bestaatdoor de coronamaatregelen van de overheid. Dat vormt volgens de rechters een gebrek waardoor een huurprijsvermindering gerechtvaardigd is.

Opmerkelijk is dat beide rechters relatief eenvoudig zijn heengestapt over een bepaling in de huurovereenkomst dat huurprijsvermindering vanwege een gebrek is uitgesloten. Dat in het contract deze bepaling is opgenomen betekent niet dat élke overheidsmaatregel die de exploitatie beperkt in de overeenkomst is verdisconteerd, aldus de kantonrechter in Amsterdam. De coronamaatregelen van de overheid zijn zodanige onvoorziene omstandigheden, aldus de kantonrechters, dat een verdeling van het “Coronaleed” tussen huurder en verhuurder op zijn plaats is.

De (mogelijke) gevolgen

Uit de uitspraken volgt dus niet, zoals op plaatsen in de media gemakshalve is gesuggereerd, dat voor alle horeca-huurders de huur nu door de helft kan. Het is immers aan huurder om zijn omzetverlies aan te tonen, door inzicht te geven in objectieve omzetcijfers. Voor toepassing van de formules zal immers het verschil in omzet na aanvang van de coronacrisis en daarvoor inzichtelijk gemaakt moeten worden. Verder is het ook nog niet duidelijk of andere rechters ook gaan werken met formules zoals de Amsterdamse formule (omzetdaling uitdrukken in een percentage, dat door de helft delen). De uitkomst van een gerechtelijke procedures hangt dus nog steeds af van de specifieke omstandigheden van het betreffende geval. Wij denken dat ook de genoten compensatie in de vorm van de TVL (Tegemoetkoming Vaste Lasten) een rol zal spelen bij de beoordeling door kantonrechters. Daarbij komt dat hoewel er in de genoemde uitspraken sprake is van een bodemprocedure er nog alle ruimte is voor een hoger beroep. Het is nog maar de vraag wat het gerechtshof vindt van de toepassing van het leerstuk van de ‘onvoorziene omstandigheden’. Bestaande jurisprudentie leert dat daarvan maar zeer zelden sprake is.

Één zwaluw maakt dus nog geen zomer, maar deze gerechtelijke uitspraken versterken de positie van horecahuurders zonder twijfel. Huurders met een onderneming die nog steeds voor 100% de gevolgen van de lockdown moeten dragen, doen er dus goed aan om hierover juridisch advies in te winnen. Dat geldt voor horecaondernemers, maar ook voor andere ondernemers wiens exploitatie (wellicht minder direct) wordt beperkt door de overheidsmaatregelen.

Indien u vragen heeft over Coronahuur of andere vastgoedthema’s, kunt u uiteraard contact opnemen met vastgoedadvocaten Robert Ruiter (r.ruiter@rra.nl) en Cleo Reinders (c.reinders@rra.nl).

Rechtsgebieden: Landlord and tenant law