De Coronacrisis: Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten

Per 25 april 2020 treedt de spoedwet “Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten” in werking.

Vanwege de coronacrisis was het wenselijk om tijdelijke huurovereenkomsten die aflopen in de maanden april, mei en juni 2020 te kunnen verlengen. Voor die verlenging gelden strikte spelregels. Het niet opvolgen van die spelregels kan grote (financiële) gevolgen hebben, met name dat huurders volledige huurbescherming krijgen. Het is als verhuurder dus belangrijk de spelregels goed op het netvlies te hebben en na te leven.

Allereerst geldt de wet alleen voor tijdelijke huurovereenkomsten. Een huurovereenkomst is een ‘tijdelijke’ als deze is aangegaan voor twee jaar of korter bij een zelfstandige woning of voor vijf jaar of korter bij een onzelfstandige woning. Huurovereenkomsten van vóór 1 juli 2016 of huurovereenkomsten die niet tijdelijk zijn aangegaan, geven de huurder recht op volledige huurbescherming. In de praktijk betekent dit dat het voor de verhuurder zeer moeilijk is die huurovereenkomst te beëindigen. De per 1 juli 2016 geldende Wet doorstroming huurmarkt bood de verhuurders die tijdelijk wilden verhuren dan ook uitkomst omdat zij dan een huurovereenkomst konden aangaan die ook echt eindigde na de tijdelijkheid.

Stel dat verhuurder en huurder na afloop van die huurperiode graag tijdelijk wilden verlengen, dan hield dat automatisch in dat de voorheen tijdelijke huurovereenkomst werd omgezet werd in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Met ook dan tot gevolg: volledige huurbescherming voor de huurder.

Voor dat onwenselijke scenario is nu tijdelijk een oplossing bedacht: door de nieuwe Spoedwet kan er nu tijdelijk verlengd worden met behoud van de status van tijdelijk huurcontract.

Kenmerk van een tijdelijke huurovereenkomst is dat de huur van rechtswege afloopt na het verstrijken van de bepaalde tijd en dat huurders dan geen huurbescherming genieten. Verhuurders moesten dan wel tijdig – dat wil zeggen: uiterlijk 1 maand en ten hoogste 3 maanden vóór die einddatum van de huurovereenkomst - huurders schriftelijk informeren over het einde van de huur.

Daar komt door de Spoedwet een nieuwe informatieplicht voor verhuurders bij. Als de huur eindigt in de maanden april, mei of juni 2020 moeten verhuurders in diezelfde aanzeggingsbrief huurders nu ook schriftelijk informeren over de mogelijkheden die de Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten hun huurders biedt om de huurovereenkomst te verlengen.

Wat zijn die mogelijkheden dan?

Huurders kunnen verhuurders verzoeken om een tijdelijke verlenging van de huurovereenkomst met een zelfgekozen periode van 1, 2 of 3 maanden, tot uiterlijk 1 september 2020. Dat verzoek om verlenging moet schriftelijk worden gedaan en niet later dan 1 week na hiervoor genoemde aanzegging van de verhuurder. Let op! De bewijslast van de schriftelijke verzending van dit verzoek ligt bij de huurder. De termijn van 1 week begint wel pas te lopen als verhuurder in de aanzeggingsbrief aan huurder ook op de verlengingsmogelijkheden heeft gewezen.

Als de verhuurder zo’n tijdig schriftelijk verzoek van de huurder heeft ontvangen, zal de huurovereenkomst niet eindigen op de oorspronkelijk afgesproken einddatum maar tijdelijk worden verlengd voor de gekozen termijn van 1, 2 of 3 maanden.

Slechts in bepaalde gevallen kunnen verhuurders zo’n verlenging weigeren. De weigeringsgronden staan in de wet. Het gaat dan bijvoorbeeld om gevallen waarin het gehuurde al is verkocht of opnieuw is verhuurd. Verhuurders moeten dat dan binnen 1 week na het verlengingsverzoek van de huurder schriftelijk aan de huurder berichten. Als de huurder het daarmee niet eens is, kan hij dit aan de rechter voorleggen.

Als de verhuurder weigert om een andere reden dan die in wet is genoemd, dan moet hij een zogenaamd zwaarwichtig belang bij die reden hebben. Het is in dat geval aan de verhuurder om de zaak aan de rechter voor te leggen als de huurder het met die reden niet eens is. 

Ongeacht of het huurder of verhuurder is die de procedure bij de rechter begint, in beide gevallen is het oordeel van de rechter over de verlenging definitief; hoger beroep is niet mogelijk.

De verhuurder kan ook zelf schriftelijk aan de huurder vragen de huurovereenkomst met 1, 2 of 3 maanden te verlengen. Alleen als de huurder schriftelijk daarmee instemt, is de huurovereenkomst verlengd. Voor een huurder gelden er namelijk geen weigeringsgronden; een huurder mag altijd weigeren, zelfs zonder opgave van redenen. Ook mag een huurder de (verlengde) tijdelijke huurovereenkomst altijd tussentijds beëindigen.

De Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten treedt weliswaar pas in werking op 25 april 2020 maar werkt terug tot en met 1 april 2020. Indien verhuurders vóór 25 april 2020 huurders schriftelijk geïnformeerd hebben over de einddatum van de huurovereenkomst, hebben zij huurders daarin niet kunnen informeren over de verlengingsmogelijkheden op grond van de Tijdelijke wet. In die gevallen kan huurder het verzoek om verlenging schriftelijk aan verhuurder doen binnen 1 week na inwerkingtreding van deze wet.

Belangrijk om te onthouden:

• Verlenging van een tijdelijke huurovereenkomst gaat niet automatisch, maar moet verzocht worden door huurder aan verhuurder of vice versa.
   
• Verhuurders, denk eraan om huurders – liefst tegelijk met het schriftelijk informeren over de einddatum van de tijdelijke huur – schriftelijk te informeren over de verlengingsmogelijkheden op grond van deze Tijdelijke wet.

• Huurders, let erop tijdig – niet later dan 1 week – en schriftelijk bij verhuurder om verlenging van de huurovereenkomst te vragen. Zorg voor bewijs hiervan!

Geïnteresseerd in de volledige tekst van de Tijdelijke wet? Klik hier.

Het stroomschema toepasselijkheid Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten vindt u hier. 

Heeft u vragen over de gevolgen of de mogelijkheden van deze wet voor uw positie als verhuurder of huurder, dan kunt u contact opnemen met RRA-advocaten Robert Ruiter en Gwenny Scaf, die beide gespecialiseerd zijn in het huurrecht.

Rechtsgebieden: Huurrecht