Koop nieuwbouwwoning: financieel risico koper ondanks
(GIW-)garantieregeling

Menig koper van een nieuwbouwwoning doet er goed aan vooraf te controleren of zijn bouwondernemer is aangesloten bij een garantie-instelling. Immers, wordt door een dergelijke garantie-instelling de afbouw en/of het herstel van de woning door een andere bouwondernemer verzekerd, voor het geval dat de oorspronkelijke bouwondernemer failliet gaat en/of (na de oplevering ontstane) gebreken niet kan of wil herstellen.

Tot 1 januari 2010 stond deze garantie bekend onder de naam “GIW-garantie”. Tegenwoordig kunnen kopers van nieuwbouwwoningen met hun klacht terecht bij de Stichting Geschillencommissies voor Consumentenzaken of de Raad van Arbitrage voor de bouw (dat geldt ook voor mensen die nog een geldend GIW-garantiecertificaat hebben), mits zij in de (koop-/)aannemingsovereenkomsten een dergelijke garantie met de bouwondernemer zijn overeengekomen. Voorbeelden van dergelijke garanties zijn: de SWK-garantie, de Woningborg-garantie en de Stiwoga- garantie.

Doorgaans stelt de garantie-instelling als voorwaarde voor de afgifte van het waarborgcertificaat dat er in de overeenkomst tussen koper en bouwondernemer is opgenomen dat de termijnen van de aanneemsom telkens pas mogen worden gedeclareerd als een in de overeenkomst nader beschreven fase van het bouwproces is afgerond. De gedachte hierachter is dat er geen termijnen worden vooruitbetaald, zodat bij een faillissement van de bouwondernemer geen termijnen in de faillissementsboedel vallen. Aldus kunnen de nog niet betaalde termijnen van de aanneemsom worden gebruikt voor betaling van de latere fases van het bouwproces.

Maar wat gebeurt er als een koper tóch - onverplicht - overgaat tot (vooruit)betaling van een termijn, terwijl de voortgang van het werk dat nog niet toelaat, en de bouwondernemer na ontvangst van die betaling failliet gaat? Het werk is nog niet gereed, dus een andere bouwondernemer zal het werk moeten afmaken. Maa r wie gaat vervolgens de rekeningen van die opvolgende bouwondernemer betalen? Is dat de garantie-instelling of de koper? En moet die de gehele rekening van het afbouwen betalen of slechts een deel?

Welnu, volgens de Rechtbank Maastricht ( LJN: BR0439 en RVR 2011/102) komt in een dergelijke scenario een deel van de “afbouwkosten” voor rekening van de koper. De omvang van dit deel wordt bepaald aan de hand van het bedrag dat de koper onverplicht vooruit heeft betaald aan de later failliet gegane bouwondernemer. Door het faillissement van de oorspronkelijke bouwondernemer zal het bedrag van de vooruitbetaling hoogstwaarschijnlijk immers zijn verdwenen en daardoor niet meer beschikbaar zijn om de rekening van de opvolgende bouwondernemer te kunnen betalen. De kosten die verbonden zijn aan het meerwerk dat de opvolgende bouwondernemer heeft verricht, komen op grond van de overeengekomen garantie wél voor rekening van de garantie-instelling.

Kortom, voorzichtigheid is geboden voor de koper die termijnen uit hoofde van de aannemingsovereenkomst aan zijn bouwondernemer betaalt. Een onverplichte vooruitbetaling aan de bouwondernemer kan hem bij een faillissement van de bouwondernemer letterlijk en figuurlijk duur komen te staan, nu de garantie-instelling niet in alle gevallen hiervoor vergoeding biedt!             

Op dit rechtsgebied zijn dhr. mr. R.E.A. Ruiter en
mw. mr. G.M.W. Scaf werkzaam.

Met vriendelijke groet,

RRA advocaten N.V.