Pandemieclausule huurovereenkomst

De recente ontwikkelingen in de rechtspraak (zie daarover onze blog van vorige week) leiden tot de vraag om “pandemieproof” huurcontracten. Laten we eens kijken wat daarbij allemaal wél en niet mogelijk is.

In grote lijnen zullen huurders, met als voorbeeld de recente coronarechtspraak, omzetafhankelijke huurprijzen willen afspreken, maar zullen verhuurders in het contract willen opnemen dat een pandemie voorzienbaar is en dus geen onvoorziene omstandigheid die huurprijsvermindering rechtvaardigt. Maar kan dat eigenlijk wel?

Hoe zit het juridisch? De gebrekenregeling van artikel 7:204 e.v. Burgerlijk Wetboek (BW) is een uitwerking van artikel 6:75 BW, dat ziet op overmacht. De veelgebruikte ROZ-modellen sluiten huurprijsvermindering wegens een gebrek al uit, maar hier gaan de rechters in de besproken rechtspraak omheen door gebruik te maken van onvoorziene omstandigheden. De mogelijkheid van de onvoorziene omstandigheden is dwingendrechtelijk geregeld en kan dus niet contractueel uitgesloten worden.

Wat wel kan, is het vooraf expliciet vastleggen wat partijen wel en niet meegenomen hebben in hun afspraken. Dus bijvoorbeeld opnemen dat een pandemie niet onvoorzienbaar is en door partijen in de huurovereenkomst is verdisconteerd. Wel geldt dat hoe meer partijen in dat kader in detail treden voor wat betreft bijvoorbeeld de gevolgen van de pandemie (bijvoorbeeld: zijn de rellen en alles daaromheen ook voorzien?), hoe groter het risico dat juist niet expliciet besproken punten buiten de gesloten regeling vallen en toch weer de stempel “onvoorzien” krijgen. De rechter zal immers in geval van een discussie achteraf met betrekking tot die punten eerder tot het oordeel kunnen komen dat partijen kennelijk, door daar niets over af te spreken, die punten niet hebben willen aanmerken als “vooraf voorzien / uitgesloten als zijnde onvoorzien”.

Wanneer het de bedoeling is om een pandemie als onvoorziene omstandigheid uit te sluiten dan zou daarvoor een tekst zoals hierna weergegeven gebruikt kunnen worden:

Partijen spreken af dat eventueel verminderd huurgenot ten gevolge van overheidsmaatregelen ter afwending of bestrijding van een pandemie niet als een gebrek aan het gehuurde kwalificeert.
De omstandigheid dat sprake is of kan zijn van een pandemie en/of dat zulks gevolgen kan hebben voor de gebruiksmogelijkheden van het gehuurde hebben partijen meegenomen in de afwegingen bij het aangaan van deze huurovereenkomst. Een pandemie, daarmee samenhangende overheidsmaatregelen etc. zijn voor partijen dus niet onvoorzien en kwalificeren daarmee niet als onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW. Een pandemie, daarmee samenhangende overheidsmaatregelen etc. zijn derhalve omstandigheden die in het kader van deze huurovereenkomst voor risico van de huurder komen. 

Een vraag die vanuit commercieel oogpunt daarbij opkomt is of deze tekst potentiële huurders niet bij voorbaat afschrikt? De huurder die goed het voorgelegde huurcontract leest, zal zich zeker eens achter zijn oren krabben en misschien zelfs afhaken, maar een dergelijke bepaling is wel op voorhand duidelijk. Het is en blijft hiermee aan de verhuurder om te bepalen of hij dit risico wel of niet wenst te nemen.

Ons advies is hoe dan ook om altijd voor maatwerk te zorgen. Dat betekent: van geval tot geval bekijken welke invloed een pandemie en de daarbij behorende overheidsmaatregelen hebben op de exploitatie en afhankelijke daarvan beoordelen bij wie dat risico moet liggen. Met het oog op het in ere te houden ondernemerschap van partijen is het volgens ons dus goed om te kiezen voor een variant waarbij vooraf afgesproken wordt hoe eventuele pijn tussen partijen verdeeld wordt. Een Coronahuurformule op maat dus!

Indien u vragen heeft over Coronahuur of andere vastgoedthema’s, kunt u uiteraard contact opnemen met vastgoedadvocaten Robert Ruiter (r.ruiter@rra.nl) en Cleo Reinders (c.reinders@rra.nl).

Rechtsgebieden: Huurrecht